霞关酒店REIT投资法人时隔4年再次上架于J-REIT市场 | J-REIT投资的思考 | Manekuri Monex证券的投资信息和对金钱有用的媒体

东京证券交易所REIT指数维持在1,800点左右

J-REIT价格保持坚挺。东证REIT指数从7月14日至22日的收盘价保持在1,800点左右。东证REIT指数在5个交易日以上维持在1,800点以上是自2024年1月以来的首次，相较于2024年年末，指数几乎上涨了10%。

股票市场在日美关税谈判达成的消息影响下大幅上涨，但似乎并未出现资金从J-REIT市场流出至股票市场的情况。此外，受参议院选举结果影响，10年期国债收益率上升，这也成为了J-REIT价格下跌的因素，但投资者对J-REIT的投资需求并未减退。

霞关酒店REIT投资法人即将上市

由于市场价格趋势良好，霞关酒店REIT投资法人（以下简称KHR）于7月9日宣布上市。自2021年6月的东海道REIT投资法人（2989）以来，这是J-REIT市场的首次上市。赞助商是东京证券交易所Prime上市的霞关资本（3498），该公司通过房地产咨询和开发基金等进行物流设施和酒店的开发业务。

上市预定日期为8月13日，簿记建档期间为7月29日至8月1日。上市时发行285,700股，预计从投资市场筹集275亿日元，并以492亿日元收购15处国内酒店。旗舰物业为位于冲绳县石垣岛的“seven × seven 石垣”，收购金额为187亿日元。

作为品牌特色，主要获取面向多人客房的物业，推动酒店内饮食与前台业务的兼任，实施省力化和DX（数字化转型）的利用，旨在扩大作为变动租金计算基础的GOP（总运营利润，酒店利润）。

作为高收益要求的酒店类上市

KHR因受到访日客的顺利增加，将作为酒店专注型上市。预计到2025年，访日游客将继续增加，2025年上半年访日外国游客人数将首次超过2000万人，达到2151万人，创历史新高。在良好的住宿需求下，除了星野度假村REIT投资法人（3287）（以下简称HRR）之外，酒店相关股票的分配金水平已超过疫情前的水平，业绩表现良好。

【图表】酒店类股票的收益率（※）和价格变动率（与去年年底相比） ! 出处：根据东京证券交易所及各个品牌公布的资料，由艾比综合研究（株）制作 ※截至7月23日，东京证券交易所RETI指数的利回报率为加权平均值 从图表中的价格趋势来看，各个品种之间存在强弱状态，但在分配利率方面，HRR勉强与市场平均持平，而其他三家酒店品牌的收益率则超过市场平均水平。从投资者的角度来看，酒店类股票在J-REIT市场被判断为高投资风险。

考虑到新上市的股票，KHR可能会因为被投资市场判断为需要高回报而继续价格低迷。此外，其他酒店类股票通过物业出售收益来提高分红水平而价格上涨，但KHR在上市初期无法预期物业出售，因此在可预见的未来，需要期待通过变动租金来提高分红。

此外，作为旗舰物业的“seven × seven 石垣”由于刚刚开业，因此在上市后的四年内仅签订固定租金合同。而其他三处物业在两年内也仅为固定租金，因此在两年内仅有约38%的投资额产生浮动租金。基于这些因素，相比其他酒店类物业，分配金的增长空间被认为较小，因此在上市时可能会被市场要求较高的收益率。